房產(chǎn)稅又雙叒叕要來了？

這段時間，關(guān)于房產(chǎn)稅的（小道）消息和專家預(yù)測又開始滿天飛了。很多同學(xué)在后臺私信留言，問我：“老師，您能不能解讀一下蘇州和開封的文件？房產(chǎn)稅是不是真的要來了？”確實，從蘇州的文件內(nèi)容來看，里面頻繁提及房產(chǎn)稅，蘇州的文件中列舉了各類可以減免房產(chǎn)稅的條件。開封的文件似乎更為直接，明確了現(xiàn)在做的房地產(chǎn)價格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點，就是為了將來的房地產(chǎn)稅征收、指導(dǎo)價格公布等做好技術(shù)準(zhǔn)備。此外，最近網(wǎng)上有一部分“專家”表示：今年房產(chǎn)稅政策一定會非常激進(jìn)，因為今年頭部城市的樓市銷售回暖和賣地情況都不夠理想，而城投債也借不動了，所以政府收入一下子缺了一根大支柱，必須得有新的資金來填補(bǔ)這個窟窿，房產(chǎn)稅就是一個很好的工具，并且前面多年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、確權(quán)以及稅務(wù)環(huán)節(jié)基本上已經(jīng)建設(shè)完全，所以2023年房產(chǎn)稅是真的要落地了。這個說法有道理么？首先，有財政缺口不假。2022年中國全年財政缺口在9萬億元，相比2021年6萬億元同比上漲50%。但是，房產(chǎn)稅能在短期內(nèi)解決財政缺口問題嗎？2020年，上海房產(chǎn)稅收入不到200億元，重慶房產(chǎn)稅收入更是只有不到72億元。這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，房產(chǎn)稅可以為政府增加收入不假，但是增加的幅度有限。目前的一個共識是，房產(chǎn)稅能收上來的不會太多，從保守的3千億到樂觀的1萬億，大概也就這個水平了。所以，想搞清楚房產(chǎn)稅到底今年會有什么變化，首先要先弄清楚兩個問題：1. 房產(chǎn)稅到底是什么？2. 目前征收房產(chǎn)稅的推行難度有多大？01房產(chǎn)稅到底是什么？現(xiàn)在大家熱議的“房產(chǎn)稅”，其實指的是房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一種稅收。目前全世界各個地方都有類似的稅收，比如美國叫“財產(chǎn)稅”，英國叫“地方稅”，波蘭叫“不動產(chǎn)稅”，雖然名字不一樣，但實質(zhì)上都是一樣的，就是對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。我們國家自古以來其實也一直有相應(yīng)的稅收，早在公元783年（唐德宗建中四年），朝廷就決定把土地和住房分開，征收“間架稅”，也就是我們今天討論的房產(chǎn)稅。此后的五代、宋、元、明、清，都有各自的稅法來進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。所以房產(chǎn)稅我國其實一直有征收，只不過征收對象有限制，對于“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”是免征房產(chǎn)稅的，對于企業(yè)自用房產(chǎn)的計稅金額為房屋的計稅余值，適用稅率為1.2%。現(xiàn)在大家經(jīng)常講的房產(chǎn)稅來了，實際上是說——對于“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”的征稅要來了，也就是你家一直住的房子，原本是不用交稅的，但是全面征稅以后也要開始交稅了。開征房產(chǎn)稅的好處有很多——控制金融風(fēng)險，財富分配公平，增加長期穩(wěn)定財政收入等等。從目的出發(fā)，房地產(chǎn)稅具備開征的基礎(chǔ)，推出房產(chǎn)稅是稅制改革的長期方向。但是，房產(chǎn)稅究竟什么時候會開始全面征收呢？02全面開征房產(chǎn)稅的難度大嗎？2003年10月的十六屆三中全會，第一次提出了對居民住房征稅，當(dāng)時的提法叫做物業(yè)稅。2010年5月，國務(wù)院首次明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，并于2011年于上海和重慶兩地，在房產(chǎn)稅的框架內(nèi)啟動了把居民住房的一部分納入到征稅范圍的改革試點。雖然房產(chǎn)稅的試點已經(jīng)開始推行了，但是實際上距離全面征收還有極長的道路要走，短期內(nèi)是很難全面推廣的，所以到底什么時候全面征收，其實是談不上有具體的時間表。之所以這么說，最根本的原因是房產(chǎn)稅屬于存量稅，而我國目前的主要稅收都是“流量稅”，“存量稅”的占比很少，稅收性質(zhì)的不同就意味著，房產(chǎn)稅的征收注定是更加困難的。存量稅，尤其房地產(chǎn)稅這樣的存量稅，之所以征收困難，是因為它是對存量財富征稅。第一，我們要面臨一個“存量財富確權(quán)”的問題。我國具有多種特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，比如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、回遷房、集資房、房改房（已購公有住房）、還建房、小產(chǎn)權(quán)房以及聯(lián)建房等。比如，經(jīng)濟(jì)適用住房就屬于政策性住房，購房人只擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，另一部分產(chǎn)權(quán)則在國家手里。而其他各種特殊性質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題劃分也各不相同，各類不同屬性的房產(chǎn)會產(chǎn)生大量存量財富確權(quán)問題。此外，還有法理問題，1956年的資本主義工商業(yè)改造運動，讓城市中的私房一律由國家經(jīng)租。原本的房地產(chǎn)業(yè)主不再具備產(chǎn)權(quán)，居民只有使用權(quán)，自然也沒必要再談房產(chǎn)稅。第二，存量稅的痛苦和阻力都很大。存量稅對個人已有的財富進(jìn)行征稅，相當(dāng)于不僅不給你新蛋糕，還要從你碗里挖走一塊蛋糕。這類稅收帶來的痛苦更大，征稅的阻力也更強(qiáng)。如果一個退休老職工在上海最繁華的地段有一套房子，但是退休金并不多，勉強(qiáng)夠生活。這個時候如果要征收高昂的房產(chǎn)稅，難道要因為他交不出就逼迫他賣掉房子換到其他地方去生活么？這肯定違反了國家希望社會安定的初衷。但是現(xiàn)在占稅收收入半壁江山的流量稅，就完全不一樣了。顧名思義，流量稅就是向經(jīng)濟(jì)活動的流量征稅，特點就是這些稅收是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得新的增量收入，就必須交這個稅。比如增值稅就是向銷售征稅，公司所得稅就是向公司的利潤征稅，個人所得稅就是向個人所得征稅。因為人們會有額外收入，所以征收流量稅的阻力并不大，相當(dāng)于是給你一大塊新蛋糕，但是要切走一小塊，給你留一大塊，所以交稅的痛苦并不大。所以我們才看到，雖然從2003年開始，中共中央十六屆三中全會文件中就明確表示要開征物業(yè)稅（香港的房產(chǎn)稅也叫物業(yè)稅），但20年過去了，除了一些地區(qū)進(jìn)行了試點以外，到現(xiàn)在還是連立法的草案都沒拿出來一個，一直只是說積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。哪怕是目前已經(jīng)具體在試點的上海和重慶，也都是針對新購住房征收房產(chǎn)稅，而不涉及居民已有住房，這也極大地縮小了征稅范圍。2023年，確實會有更多的城市推出試點方案，但是方案的力度仍有待觀察。所以，房產(chǎn)稅確實要收，但目前還只是部分城市的試點階段，短期之內(nèi)全面推行的可能性很低。總結(jié)來說就是八個字，穩(wěn)妥推進(jìn)，終會開征。關(guān)于房產(chǎn)稅開征后對房價的影響，我們會在下一篇給大家詳細(xì)闡述。對于近幾年中央對房地產(chǎn)稅的表態(tài)以及第二批涉稅房地產(chǎn)價格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點單位名單感興趣的同學(xué)，可以添加“香帥課代表”領(lǐng)取。（觀點 / 靖 主筆 / 孫鵬 責(zé)編 / 江雁）