一周之內(nèi)迎兩個重大利好，鄭州樓市到拐點(diǎn)了嗎？|豫觀察

大象新聞記者 王琳一周之內(nèi)，鄭州房地產(chǎn)市場迎來兩個利好消息。4月15日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公貸款”征求意見稿；次日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局又就“保住房”公開征求意見，引發(fā)熱議。其中不少人關(guān)注，貸款“商轉(zhuǎn)公”后，一套房子能省多少錢？申請“商轉(zhuǎn)公”成功的幾率有多大？一系列利好政策之后，鄭州的房地產(chǎn)市場又要火了？貸款“商轉(zhuǎn)公”后，一套房能夠省多少錢？時隔9年，鄭州擬重啟“商轉(zhuǎn)公貸款”。根據(jù)鄭州住房公積金管理中心近日發(fā)布的征求意見稿，將擬開展商業(yè)銀行個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款（簡稱“商轉(zhuǎn)公貸款”）業(yè)務(wù)，覆蓋已經(jīng)使用商業(yè)銀行個人住房貸款（簡稱“商業(yè)貸款”）在鄭州行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房的家庭等。這則“商轉(zhuǎn)公貸款”的征求意見稿，釋放了哪些信號？對普通購房者而言，會帶來哪些影響？“這說明鄭州正在積極探索和優(yōu)化住房公積金的使用方式，以更好地滿足市民的住房需求和減輕其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析。對普通老百姓而言，柏文喜告訴記者，通過將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，可以享受到更低的利率，從而降低月供壓力，減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。以貸款100萬、還款30年為例，按照鄭州目前的貸款利率，如果等額本息還款的話，首套房商業(yè)貸款利率為3.45%（LPR-50基點(diǎn)），每個月還款金額為4462.58元；而公積金的貸款利率為3.1%，每個月則需還款4270.16元。也就是說，每個月大約可節(jié)省192元，總利息相差近7萬元。而事實(shí)上，對很多已經(jīng)買過房的人來說，不少人的商業(yè)貸款利率是高于3.45%的，這也意味著“商轉(zhuǎn)公”之后，可能會節(jié)省更多的利息。“通俗來講，利息降低了，讓老百姓從原有的房貸壓力中解放出來”，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長、鄭州工程技術(shù)學(xué)院副教授胡鈺認(rèn)為，“這不僅增加了老百姓的消費(fèi)選擇，比如換新車、去旅游等，釋放消費(fèi)活力，也激發(fā)了整個市場的活力，增強(qiáng)鄭州城市的活力?！比珖鄠€城市支持“商轉(zhuǎn)公”，樓市交易活躍度提升實(shí)際上，貸款“商轉(zhuǎn)公”政策并非新政，目前，全國也已有幾十個城市支持“商轉(zhuǎn)公”，如重慶、成都、長沙、武漢、揚(yáng)州、西安等等，而鄭州在2015年之前也曾實(shí)行過。時隔9年，鄭州“商轉(zhuǎn)公”政策擬重啟，會為房地產(chǎn)市場帶來什么影響？胡鈺解釋，其實(shí)，“商轉(zhuǎn)公”并不屬于公積金的常規(guī)業(yè)務(wù)范疇，它是一種特殊的貸款轉(zhuǎn)換方式，主要是為了幫助購房者減輕負(fù)擔(dān)。從全國范圍來看，據(jù)胡鈺觀察，實(shí)行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市普遍反饋積極，這一政策不僅在一定程度上降低了購房者的負(fù)擔(dān)，提高了公積金的使用效率，同時也有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。“總體來說，‘商轉(zhuǎn)公’政策作為一種惠民措施，受到了廣泛的歡迎和肯定。若具體到鄭州的房地產(chǎn)市場，在柏文喜看來，“可能會帶來正面影響，如刺激市場需求、促進(jìn)樓市交易活躍度，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的提振作用?！弊鳛榉康禺a(chǎn)市場的一項(xiàng)利好政策，記者留意到，近年來“商轉(zhuǎn)公”的呼聲一直存在。對購房者而言，“商轉(zhuǎn)公”政策可能會持續(xù)多長時間？其辦理難易程度如何？胡鈺告訴記者，在實(shí)際操作中，這通常取決于當(dāng)?shù)氐墓e金資金狀況和個貸率（即住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）。一些城市會設(shè)定個貸率的預(yù)警值，如85%或90%，當(dāng)個貸率超過這個閾值時，可能會暫?；蛳拗啤吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，以確保公積金的合理使用和風(fēng)險控制。不過，柏文喜也提到，從鄭州“商轉(zhuǎn)公貸款”的征求意見稿來看，相關(guān)部門也在簡化辦理流程和減少所需材料，使得“商轉(zhuǎn)公”更加便捷，提高市民辦理該業(yè)務(wù)的意愿。現(xiàn)在是入手房產(chǎn)的好時機(jī)嗎？去年以來，鄭州樓市新政不斷，每次出手都是大招。房地產(chǎn)市場利好政策的接踵而至，為房地產(chǎn)市場注入了活力。有不少人好奇，未來，鄭州的房地產(chǎn)市場會是一個怎樣的走勢？現(xiàn)在是入手房產(chǎn)的好時機(jī)嗎？對此，胡鈺分析，近年來，鄭州出臺了一系列樓市新政，旨在調(diào)控市場、穩(wěn)定房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州2023年住宅供應(yīng)610.1萬㎡ ，同比下降10.2%，成交1089.4萬㎡，同比上升28%，成交均價同比下降4.8%。由此可以看出，鄭州房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的趨勢，住房總需求維持在較高水平，二手房成交規(guī)模首次超過新房。此外，目前，鄭州產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加速落位，居民就業(yè)收入預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，供應(yīng)縮量帶動新房市場供需關(guān)系優(yōu)化，保交付工作有序推進(jìn)提升購房者置業(yè)信心，市場持續(xù)恢復(fù)的態(tài)勢有望延續(xù)。不過，對老百姓而言，最直觀的判斷因素還是房價的走勢，那么，若單從房價判斷，鄭州會呈現(xiàn)一個怎樣的趨勢？“從長期來看，鄭州的房價仍有可能保持一定的上行態(tài)勢。”在胡鈺看來，鄭州房價下跌空間有限，隨著二手房降價意愿下降，二手房價格企穩(wěn)為新房價格企穩(wěn)回升提供空間。同時，鄭州2023年商品房銷售面積同比增長49.92%，顯示出市場需求的增長，這也表明市場信心正在逐步恢復(fù)。