睿見丨抄底香港、鋪路REIT，華潤隆地商業“野心”不小

香港儼然已成為華潤商業拓展的新戰場。僅在今年1月，華潤香港房產平臺“華潤隆地”就完成了兩座民生商場的收購，備受市場矚目。消息顯示，華潤隆地分別從麗新帝國手中收購了位于將軍澳的商業中心Greenwich Village以及從本地投資者羅守輝手中收購了位于新界的葵芳匯基座商場，作價分別為5.35億港元及3.1億港元。華潤隆地曾表示，計劃進一步延伸現有灣仔北部Brim 28的品牌至旗下不同商場物業，打造香港資產管理平臺。這亦意味著，Brim 28將成為華潤在香港塑造的全新商業品牌。當然，Brim 28在香港能否達到萬象系在國內的知名度，仍考驗華潤隆地的商業運營功力。? 01 ?Brim 28，港版萬象系？近年，受經濟低迷影響，香港高街商鋪的資本價值也有所下滑，數據顯示，目前平均較2019年底的水平低35%。因而，上述兩項商場的最終成交價亦較原叫價低了不少，其中Greenwich Village交易定價為5.35億港元（6800萬美元），較原要價8.5億港元（1.09億美元）折讓37%。至于葵芳匯基座商場最初以4.5億港元放售，最終以3.1億港元沽出。盡管如此，該兩座商場仍不失為優質資產。資料顯示，Greenwich Village距離將軍澳港鐵站步行7分鐘，地下設有23間商鋪及154個停車位，總樓面面積達102,582平方呎（9,530平方米）。目前出租率達93%，租戶包括餐館、健身和健康場所以及一所國際幼兒園。截至2023年10月，Greenwich Village每月凈租金收入為260萬港元，而停車場則額外帶來32萬港元的收入。葵芳匯基座商場涉及地下及1至3樓物業四層每層建筑面積約5,297至5,677平方呎不等，總建筑面積21.664平方呎，現時每月租金約157萬元，租金回報率達6厘。頻頻出手收購，也反映了華潤隆地對香港零售業復蘇的積極展望。較早前，華潤隆地資產管理部總經理梁啟棠曾公開表示，過去兩三年香港零售物業市場因加息及經濟下滑，導致資產價格大跌，近期不良資產比例增加，但隨著多項因素觸底反彈，相信民生商場會率先復蘇，租賃及租金預計會持續恢復。因而，華潤隆地亦考慮將相關物業進行長期持有，并有品牌更新的計劃。據稱，華潤隆地有意將現有的灣仔北部Brim 28品牌延伸至旗下不同商場物業。換言之，未來Greenwich Village和葵芳匯基座商場均有可能更名為“Brim 28”品牌。根據華潤隆地官網介紹，灣仔Brim 28是華潤隆地香港商鋪業務代表項目。其位于灣景中心底座，前稱“三里屯”，于2012年1月開業，擁有16間豪華餐廳、酒吧及咖啡室。中藝華潤大廈總店也位于此。盡管當前僅一個項目，但華潤隆地正準備將“Brim 28”全面鋪開。未來“Brim 28”，能否成為港版的“萬象系”？把疑問交給時間。? 02 ?為REIT上市鋪路？華潤隆地未透露更多收購計劃。此前，梁啟棠曾指，華潤隆地無特定投資策略及投資金額的限制，物色項目時會取決于合理回報，即回報高于融資成本，暫時華潤隆地偏向獨資收購，未來會積極考慮不同的投資機會。但市場推測，為支撐其200億募資計劃的實行，相信華潤隆地仍將不斷增厚旗下商業資本。在完成了國內消費公募REIT上市后，推動香港商業REIT上市是華潤今明兩年的目標之一。早于2023年10月，市場便有消息傳出，華潤隆地已選擇花旗、中金和摩通作為其房地產投資信托基金（REITs）在香港IPO的保薦人。該IPO規模為5億至10億美元。據了解，有關REIT將僅包括其在香港的寫字樓和零售資產，估值約達200億港元。根據官網信息，當前華潤隆地在香港的寫字樓資產為香港華潤大廈，也就是華潤（集團）有限公司總部所在地，至于零售資產則僅為灣仔Brim 28。在當前零售業低迷的情況下，相關資產價值或會受到低估，而華潤隆地亦需要向外界證實其具備較強的商業運營能力，以更順利推動本次REIT的IPO。這或許是華潤隆地啟動零售商業物業收購的重要原因之一。據了解，當前華潤隆地旗下物業管理公司Synergis（升捷控股）正管理著西九龍的Elements購物中心，以及珠寶和手工藝品零售商Chinese Arts & Crafts。這或許對華潤隆地商業運營能力的證明有一定幫助。如此看來，華潤隆地要想將近200億港元的資產成功套現，并啟動“物管+資管”的投資雙驅動模式，仍任重而道遠。雖然推動REIT上市仍需努力，但至少隨著兩座優質商場的購入，華潤隆地的經營收益也得到進一步增強。由于華潤隆地未披露最新經營數字，但根據公開資料顯示，華潤隆地的經營表現尚算不俗。數據顯示，該公司2023年上半年實現營業額同比增長32.6%，高于預算1.5%；實現利潤總額同比提升8.7%，較預算大幅提升36.1%。