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      降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期,但2024年開(kāi)局依舊很“難”

      分類: 最新資訊 簽名詞典 編輯 : 簽名大全 發(fā)布 : 02-21

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      2024年2月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年期LPR為3.45%,保持不變,5年期以上LPR為3.95%,下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期,但降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。2019年8月以來(lái),5年期及以上LPR總計(jì)調(diào)整過(guò)8次,在此之前最大降幅為15BP,發(fā)生在2022年5月和8月,剩余5次降幅在5-10個(gè)基點(diǎn),因此,本次25BP降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來(lái)之最。但從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,降息帶來(lái)的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒,因此所能撬動(dòng)的購(gòu)房需求規(guī)模仍然比較有限。2月20日,央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià),5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%。從節(jié)點(diǎn)來(lái)看,此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。一方面,近期降準(zhǔn)以及商業(yè)銀行下調(diào)存款利率,有效降低銀行資金成本,打開(kāi)了LPR下行空間,另一方面,央行多次釋放降息信號(hào),比如《四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》就明確提到進(jìn)一步完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制,發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用,促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。但降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期,5年期LPR作為房貸的利率錨,其下調(diào)將直接帶動(dòng)房貸利率下行。以北京和上海為例,2023年12月14日,北京和上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策公告,調(diào)整后北京首套房房貸利率城六區(qū)不低于LPR+10BP,非城六區(qū)不低于LPR,上海首套房房貸利率不低于LPR-10BP。即北京首套房貸利率最低為3.95%,上海首套房貸利率最低為3.85%,為近年明顯低位。截至目前,上海已有多家商業(yè)銀行將首套房貸款利率調(diào)至3.85%(LPR-10BP)。房貸利率下調(diào)后,對(duì)于新增按揭貸款者而言,同樣是貸款100萬(wàn),等額本息30年,可比之前節(jié)省約5萬(wàn)元的利息支出,每月月供減少150元,這將調(diào)動(dòng)部分有明確置業(yè)意愿群體的積極性,加速其釋放購(gòu)房需求,但對(duì)于更多潛在購(gòu)房者而言,降息帶來(lái)的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒,因此所能撬動(dòng)的購(gòu)房需求規(guī)模仍然比較有限。從近幾年信貸政策來(lái)看,此次5年期及以上LPR下調(diào)所利好的城市其實(shí)相對(duì)有限。首先,按照住房信貸政策規(guī)定,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)(5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn));二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn))。此次5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%,意味著購(gòu)買普通住宅首套房貸利率下限降至3.75%,二套房貸利率下限降至4.55%,為歷史低位。但結(jié)合2023年1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的通知來(lái)看,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。(政策解讀詳見(jiàn):)據(jù)丁祖昱評(píng)樓市編輯部統(tǒng)計(jì),目前70個(gè)大中城市中符合新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市條件的有近40個(gè),也就是說(shuō)有至少一半以上的城市首套房貸款利率下限不受5年期及以上LPR變動(dòng)影響。因此,目前仍能享受到此次5年期以上LPR調(diào)降利好的城市主要還是部分熱點(diǎn)城市。對(duì)于購(gòu)房者而言,更多的利好在存量房貸部分。2023年9月20日,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回答記者問(wèn)時(shí)曾表示:大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸,明確將于9月25日,主動(dòng)批量調(diào)整利率,整個(gè)過(guò)程不需要借款人操作。也就是說(shuō),隨著此次5年期以上LPR調(diào)降,存量房貸的房貸利率將在重新定價(jià)日(一般是明年1月)調(diào)整,屆時(shí)居民月供償還壓力將有所減輕,后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放,但這主要是針對(duì)整體消費(fèi)市場(chǎng)的,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好有限。從目前的整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席,市場(chǎng)階段性壓力正在加大。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,44個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為23.38萬(wàn)平方米,環(huán)比下降87%,同比下降40%,較2022年同期降幅也達(dá)到了82%。2024年開(kāi)局依舊很“難”,即便年前核心一二線相繼松綁限購(gòu)、放松限貸,對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限。可以看到,當(dāng)前熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少已是不爭(zhēng)的事實(shí),剛需購(gòu)買力降級(jí)對(duì)樓市的負(fù)面作用也在逐步顯現(xiàn)。同時(shí)上海、北京、合肥等核心城市二手房市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色,置換需求難于釋放。基于此,我們認(rèn)為,2024年2月整體成交環(huán)比或?qū)⑦M(jìn)一步下行,一季度仍以“筑底”為主,今年或無(wú)法再現(xiàn)“小陽(yáng)春”,城市及城市內(nèi)部各區(qū)域板塊還將延續(xù)分化行情。整體來(lái)看,我們認(rèn)為此次5年期及以上LPR大幅下調(diào),對(duì)部分有明確置業(yè)意愿群體,可以加速其釋放購(gòu)房需求,但對(duì)于更多潛在購(gòu)房者而言,還需加碼更多政策組合拳。如減稅降費(fèi),下調(diào)住房交易稅費(fèi),又如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房,減征免征契稅,再如縮短購(gòu)房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等。結(jié)合住建部“賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)”的表態(tài),及春節(jié)前后北上廣深四城齊聚放松限購(gòu)來(lái)看,我們認(rèn)為,未來(lái)一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間。本文僅為個(gè)人觀點(diǎn),不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)克而瑞,成立于2006年,行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商,現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè),并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。經(jīng)過(guò)十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)(CRIC)和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng),CAIC投管云、資管云等,為大量房企提供了決策依據(jù)。
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