政策接連放松一線城市樓市期待“小陽春”

張淑賢、吳家明/供圖 官兵/制圖證券時報記者 吳家明 張淑賢“最近利好政策不斷，剛剛放松限購，現(xiàn)在房貸利率也下調了，購房門檻和成本都在降低。”在深圳羅湖翠竹片區(qū)，資深房產(chǎn)中介程經(jīng)理正在向客戶進行電話回訪，“每年農(nóng)歷新年過后樓市都會出現(xiàn)一定的熱度，加之現(xiàn)在這么多政策開始放松，我們店所有員工初六就回來上班，趕緊進入工作狀態(tài)。”從政策傳遞的導向來看，今年以來北上廣深等重點城市接連松綁限購等樓市政策，市場都期待能出現(xiàn)“小陽春”。為此，證券時報記者走訪了上海和深圳的二手房市場，對春節(jié)假期過后的樓市進行實探。購房信心有一定程度恢復“初九我們就正常上班，這幾天有帶客戶看房，但不多。”2月20日中午，上海閔行的一家房產(chǎn)中介門店內，業(yè)務員小曹告訴記者，“按照往年情況，要到正月十五后帶看量才會逐步增加”。記者走訪時看到，上海的房產(chǎn)中介門店都已開門營業(yè)，一些門店將更新的在售房源信息置換在門口，借此吸引和招攬客戶。不過，由于是工作日，在記者走訪期間，并未見到房產(chǎn)中介門店有客戶來訪。“希望3月樓市熱度能恢復到1月時的程度。”小曹告訴記者，許多房產(chǎn)中介業(yè)務員都把1月的上海樓市稱為“動起來了”。上海鏈家研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份雖然是春節(jié)前傳統(tǒng)成交淡季，但上海二手房依然成交1.48萬套，環(huán)比僅下降3%，同比增長86%；成交金額537億元，同比增長94%。房產(chǎn)中介業(yè)務員小吳所在的門店，今年1月份成交9套，他自己賣出3套，“附近的某小區(qū)，1月份成交11套，兩房幾乎賣空了”。上海鏈家研究院認為，1月份上海二手房成交量存在企穩(wěn)的跡象，主要因為節(jié)前利好政策頻出，為樓市起到支撐作用，購房者和房東的信心均有一定程度的恢復，成交量和成交價格未再出現(xiàn)進一步下降。由于2月份的春節(jié)假期，上海樓市成交節(jié)奏被打斷。春節(jié)期間新房成交方面，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2月10日到2月17日，上海新建商品住宅成交3988平方米，雖然比去年同期大幅增加，但對比以往春節(jié)假期1萬平方米左右的交易量仍有不少差距。據(jù)透露，整個春節(jié)假期上海僅26個樓盤有交易記錄。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，春節(jié)假期成交大幅縮水符合慣例，盡管和以往相比，成交量非常少，但如今樓市大環(huán)境和以往有很大不同，有這樣的交易量實屬不易。“從以往慣例來看，春節(jié)后市場會醞釀‘小陽春’行情。”學區(qū)房“熱度”較高而在深圳，絕大部分的二手房中介門店都已經(jīng)開門營業(yè)。記者在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū)多個片區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房是近段時間二手房市場咨詢和帶看的熱點。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從去年開始，深圳重點學區(qū)的二手樓市搶先復蘇，成交量同比2022年漲幅近九成，但價格方面仍在下探，持續(xù)回調。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得193套，環(huán)比上漲16.3%，預計節(jié)后二手房市場會快步復蘇。“歷年的春節(jié)都是深圳樓市的銷售淡季，節(jié)前松綁限購政策和節(jié)后降低房貸利率肯定會有一定的刺激作用，但成交數(shù)據(jù)有一定的滯后性，一般新房和二手房成交備案需要一段時間，為3月‘小陽春’做好充足準備。”有資深房產(chǎn)中介對記者表示。降成本效應明顯除了松綁限購，2月20日樓市再迎利好政策。央行公布的2月份貸款市場報價利率（LPR）報價中，5年期LPR從4.2%降至3.95%，下降了25個基點，此次調整幅度是LPR機制實行以來的最大單次降幅。記者采訪上海和深圳多家銀行，此次調整后，上海和深圳首套房的房貸利率正式步入3字頭，低至3.85%。業(yè)內對于房地產(chǎn)市場依然持謹慎樂觀態(tài)度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此次LPR一次性下調了25個基點，為歷史上有記錄以來最大下調幅度。之所以大幅度下調，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房的預期較低；另一方面，開年就大幅度下調利率，避免“擠牙膏”產(chǎn)生“利率還會下調，等等再買房和貸款”的市場預期，導致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應，促進居民貸款買房。李宇嘉認為，樓市政策重心重新回到寬松框架，但基于居民就業(yè)、收入預期較為疲弱的考慮，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本。降成本與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預期結合，才能激勵居民釋放消費潛力和欲望。