劉德科：只有保主體才能保交樓

立即訂閱▲收聽(tīng)音頻截至2023年5月，全國(guó)各地1114個(gè)保交樓項(xiàng)目交付率僅為34%。文 / 劉德科（德科地產(chǎn)頻道總編輯）前幾天，吳曉波老師與我共同調(diào)研、討論，寫了一篇專欄文章，引發(fā)了不少爭(zhēng)議，當(dāng)然也有很多建設(shè)性討論。今天的這篇專欄，是我們聚焦在保交樓這件穩(wěn)民生大事，提出的一些看法與建議，繼續(xù)就教于各方。保交樓沒(méi)有捷徑，只有下苦功夫。我們的觀點(diǎn)是——??本輪房地產(chǎn)困境就是民營(yíng)房企的流動(dòng)性困境。??房地產(chǎn)紓困的三大任務(wù)是保交樓、保主體與保市場(chǎng)，單維度地保交樓或保市場(chǎng)都很難有成效，現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個(gè)牛鼻子。??解開(kāi)本輪房地產(chǎn)困境的有效辦法就是——給錢，即國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”。??現(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機(jī)構(gòu)的容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制。牛鼻子應(yīng)該是“保主體”保交樓是穩(wěn)民生的大事，但進(jìn)展緩慢。全國(guó)保交樓項(xiàng)目，無(wú)論是復(fù)工率還是交付率，都不到一半。截至2023年5月，全國(guó)各地1114個(gè)保交樓項(xiàng)目交付率僅為34% ① 。那么多保交樓政策出臺(tái)了，為何依然進(jìn)展緩慢？目前房地產(chǎn)面臨的三大困境：保交樓進(jìn)展緩慢，爆雷房企仍在泥潭之中，購(gòu)房意愿極其低落。針對(duì)這三大困境，國(guó)家已出臺(tái)了一系列政策，歸納起來(lái)就是：保交樓，保主體（防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)），保市場(chǎng)（支持剛性和改善性住房需求）?，F(xiàn)在迫切需要把這“三?！贝蛲ǎ⑶倚枰o緊抓住“保主體”這個(gè)牛鼻子。實(shí)踐已經(jīng)證明，單維度地保交樓，很難有成效。保交樓僅僅是房地產(chǎn)綜合征的一種外在潰瘍?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)內(nèi)在系統(tǒng)出了問(wèn)題，僅僅只是在皮膚上擦藥膏，當(dāng)然很難有成效——撥付再多的保交樓專項(xiàng)資金，也是事倍功半。單維度地保交樓，甚至?xí)a(chǎn)生反作用，比如預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)分嚴(yán)格，這種應(yīng)激性措施反而把正常項(xiàng)目的現(xiàn)金流都變成了一個(gè)個(gè)資金孤島，倒過(guò)來(lái)影響了房企的正?，F(xiàn)金流。單維度地保市場(chǎng)，也很難有成效。過(guò)去一年多時(shí)間，從中央到地方都已經(jīng)出臺(tái)了很多面向購(gòu)房者的放寬措施，但也是收效甚微。市場(chǎng)主體大規(guī)模塌陷，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了無(wú)源之水。所以，房地產(chǎn)紓困的牛鼻子應(yīng)該是“保主體”，也就是國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”。打通“三支箭”的末端梗阻在“保主體”層面，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了以“三支箭”（支持信貸、債券與股權(quán)融資）為核心的一系列紓困政策②，但也是成效不明顯?，F(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻。政策無(wú)法有效落地，關(guān)鍵在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”為例，去年11月份，央行出臺(tái)政策讓“中債信用增進(jìn)公司”作為背書支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)迅速受理了三家民營(yíng)房企的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，想做一個(gè)示范，但銀行還是不買賬——債券可以發(fā)了，并且有“國(guó)家隊(duì)”的明確背書，銀行還是不買賬。發(fā)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人親自打電話勸說(shuō)，銀行仍然不買賬。銀行有自己的難處，怕萬(wàn)一形成壞賬，自己會(huì)被問(wèn)責(zé)。銀行很無(wú)辜地變成了末端梗阻。無(wú)論是授信貸款，還是增信發(fā)債，表面上看確實(shí)都很熱鬧，但到了最后一道環(huán)節(jié)，就梗阻了。若不改進(jìn)銀行的放貸機(jī)制，紓困政策注定只能是雷聲大，雨點(diǎn)小。當(dāng)前階段，銀行可以非常迅速地給小微企業(yè)與國(guó)企（不限于地產(chǎn)國(guó)企）放貸，但對(duì)于大中型民企（不局限于民營(yíng)房企）來(lái)說(shuō)，獲取貸款的難度反而是越來(lái)越高。為了打通末端梗阻，現(xiàn)在亟需健全金融機(jī)構(gòu)的容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制。本質(zhì)上是民企的流動(dòng)性困境本輪房地產(chǎn)困境，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)困境就是民營(yíng)房企的流動(dòng)性困境。把民營(yíng)房企放進(jìn)所有民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的語(yǔ)境中來(lái)看，可以看得更清楚——??債券發(fā)行規(guī)模：2022年民企發(fā)行債券0.97萬(wàn)億，國(guó)企為29.25萬(wàn)億。??債券凈融資規(guī)模：2022年民企債券凈融資額為-2078.52億，是負(fù)值，國(guó)企為2.55萬(wàn)億。??債券存量：2022年民企發(fā)行債券存量是2.23萬(wàn)億，國(guó)企為59萬(wàn)億③。僅僅從債券融資這一個(gè)切口，你就可以看出民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性困境，更遑論貸款融資與股權(quán)融資。那么，怎么解開(kāi)本輪房地產(chǎn)困境？如果很粗暴地給兩個(gè)字，就是：給錢。民企（不局限于民營(yíng)房企）若能在目前基礎(chǔ)上增加20%左右的融資，將極大地緩解流動(dòng)性困境，進(jìn)而使中國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得更多活力。給錢不是放水，不是刺激，而是紓困。就民營(yíng)房企而言，紓困的刻度線應(yīng)該是國(guó)家強(qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”。具體而言，恒大本該倒，世茂或旭輝本不該爆雷。給錢未必是突破規(guī)則，而是進(jìn)一步落實(shí)現(xiàn)有政策，打通“三支箭”等一系列金融支持房地產(chǎn)措施的末端梗阻，避免“收縮—爆雷—再收縮—再爆雷”的惡性循環(huán)。再總結(jié)一下只有保主體才能保交樓，這就是我們從認(rèn)知到導(dǎo)則、從辦法到落地提出的建議——◎認(rèn)知：本輪房地產(chǎn)困境就是民營(yíng)房企的流動(dòng)性困境?！?qū)t：房地產(chǎn)紓困的三大任務(wù)是保交樓、保主體與保市場(chǎng)，單維度地保交樓或保市場(chǎng)都很難有成效，現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個(gè)牛鼻子?！蜣k法：解開(kāi)本輪房地產(chǎn)困境的有效辦法就是——給錢，即國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”?！蚵涞兀含F(xiàn)在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融機(jī)構(gòu)的容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制。注釋：①參照建筑行業(yè)B2B信息服務(wù)平臺(tái)百年建筑網(wǎng)調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2023年5月，全國(guó)各地1114個(gè)保交樓項(xiàng)目交付率僅為34%；參照克而瑞研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)，2022年末，32個(gè)典型城市的290個(gè)前期停工項(xiàng)目中，有126個(gè)仍處于停工狀態(tài)。②2 022 年 11月24日 ，“ 金融支持房地產(chǎn) 16條” ，《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，銀發(fā)〔 2 022 〕 2 54 號(hào)。③w ind 數(shù)據(jù)。本篇作者|劉德科|當(dāng)值編輯|李夢(mèng)清主編|何夢(mèng)飛|圖源|VCG加入超級(jí)會(huì)員暢學(xué)吳曉波頻道App全部房產(chǎn)、理財(cái)、金融課程點(diǎn)擊下圖▼立即加入