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      劉德科:只有保主體才能保交樓

      分類: 最新資訊 簽名詞典 編輯 : 簽名大全 發(fā)布 : 06-01

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      立即訂閱▲收聽音頻截至2023年5月,全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%。文 / 劉德科(德科地產(chǎn)頻道總編輯)前幾天,吳曉波老師與我共同調(diào)研、討論,寫了一篇專欄文章,引發(fā)了不少爭議,當(dāng)然也有很多建設(shè)性討論。今天的這篇專欄,是我們聚焦在保交樓這件穩(wěn)民生大事,提出的一些看法與建議,繼續(xù)就教于各方。保交樓沒有捷徑,只有下苦功夫。我們的觀點(diǎn)是——??本輪房地產(chǎn)困境就是民營房企的流動性困境。??房地產(chǎn)紓困的三大任務(wù)是保交樓、保主體與保市場,單維度地保交樓或保市場都很難有成效,現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。??解開本輪房地產(chǎn)困境的有效辦法就是——給錢,即國家一再強(qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”。??現(xiàn)在,亟需打通“三支箭”的末端梗阻,健全金融機(jī)構(gòu)的容錯糾錯機(jī)制。牛鼻子應(yīng)該是“保主體”保交樓是穩(wěn)民生的大事,但進(jìn)展緩慢。全國保交樓項目,無論是復(fù)工率還是交付率,都不到一半。截至2023年5月,全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34% ① 。那么多保交樓政策出臺了,為何依然進(jìn)展緩慢?目前房地產(chǎn)面臨的三大困境:保交樓進(jìn)展緩慢,爆雷房企仍在泥潭之中,購房意愿極其低落。針對這三大困境,國家已出臺了一系列政策,歸納起來就是:保交樓,保主體(防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險),保市場(支持剛性和改善性住房需求)。現(xiàn)在迫切需要把這“三保”打通,并且需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。實(shí)踐已經(jīng)證明,單維度地保交樓,很難有成效。保交樓僅僅是房地產(chǎn)綜合征的一種外在潰瘍。現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)的整個內(nèi)在系統(tǒng)出了問題,僅僅只是在皮膚上擦藥膏,當(dāng)然很難有成效——撥付再多的保交樓專項資金,也是事倍功半。單維度地保交樓,甚至?xí)a(chǎn)生反作用,比如預(yù)售資金監(jiān)管過分嚴(yán)格,這種應(yīng)激性措施反而把正常項目的現(xiàn)金流都變成了一個個資金孤島,倒過來影響了房企的正常現(xiàn)金流。單維度地保市場,也很難有成效。過去一年多時間,從中央到地方都已經(jīng)出臺了很多面向購房者的放寬措施,但也是收效甚微。市場主體大規(guī)模塌陷,整個房地產(chǎn)市場就成了無源之水。所以,房地產(chǎn)紓困的牛鼻子應(yīng)該是“保主體”,也就是國家一再強(qiáng)調(diào)的“防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險”。打通“三支箭”的末端梗阻在“保主體”層面,國家已經(jīng)出臺了以“三支箭”(支持信貸、債券與股權(quán)融資)為核心的一系列紓困政策②,但也是成效不明顯。現(xiàn)在,亟需打通“三支箭”的末端梗阻。政策無法有效落地,關(guān)鍵在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”為例,去年11月份,央行出臺政策讓“中債信用增進(jìn)公司”作為背書支持民營房企發(fā)債融資。中國銀行間市場交易商協(xié)會迅速受理了三家民營房企的儲架式注冊發(fā)行,想做一個示范,但銀行還是不買賬——債券可以發(fā)了,并且有“國家隊”的明確背書,銀行還是不買賬。發(fā)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人親自打電話勸說,銀行仍然不買賬。銀行有自己的難處,怕萬一形成壞賬,自己會被問責(zé)。銀行很無辜地變成了末端梗阻。無論是授信貸款,還是增信發(fā)債,表面上看確實(shí)都很熱鬧,但到了最后一道環(huán)節(jié),就梗阻了。若不改進(jìn)銀行的放貸機(jī)制,紓困政策注定只能是雷聲大,雨點(diǎn)小。當(dāng)前階段,銀行可以非常迅速地給小微企業(yè)與國企(不限于地產(chǎn)國企)放貸,但對于大中型民企(不局限于民營房企)來說,獲取貸款的難度反而是越來越高。為了打通末端梗阻,現(xiàn)在亟需健全金融機(jī)構(gòu)的容錯糾錯機(jī)制。本質(zhì)上是民企的流動性困境本輪房地產(chǎn)困境,是中國經(jīng)濟(jì)的一個縮影。簡而言之,房地產(chǎn)困境就是民營房企的流動性困境。把民營房企放進(jìn)所有民營經(jīng)濟(jì)的語境中來看,可以看得更清楚——??債券發(fā)行規(guī)模:2022年民企發(fā)行債券0.97萬億,國企為29.25萬億。??債券凈融資規(guī)模:2022年民企債券凈融資額為-2078.52億,是負(fù)值,國企為2.55萬億。??債券存量:2022年民企發(fā)行債券存量是2.23萬億,國企為59萬億③。僅僅從債券融資這一個切口,你就可以看出民營企業(yè)的流動性困境,更遑論貸款融資與股權(quán)融資。那么,怎么解開本輪房地產(chǎn)困境?如果很粗暴地給兩個字,就是:給錢。民企(不局限于民營房企)若能在目前基礎(chǔ)上增加20%左右的融資,將極大地緩解流動性困境,進(jìn)而使中國經(jīng)濟(jì)獲得更多活力。給錢不是放水,不是刺激,而是紓困。就民營房企而言,紓困的刻度線應(yīng)該是國家強(qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”。具體而言,恒大本該倒,世茂或旭輝本不該爆雷。給錢未必是突破規(guī)則,而是進(jìn)一步落實(shí)現(xiàn)有政策,打通“三支箭”等一系列金融支持房地產(chǎn)措施的末端梗阻,避免“收縮—爆雷—再收縮—再爆雷”的惡性循環(huán)。再總結(jié)一下只有保主體才能保交樓,這就是我們從認(rèn)知到導(dǎo)則、從辦法到落地提出的建議——◎認(rèn)知:本輪房地產(chǎn)困境就是民營房企的流動性困境。◎?qū)t:房地產(chǎn)紓困的三大任務(wù)是保交樓、保主體與保市場,單維度地保交樓或保市場都很難有成效,現(xiàn)在迫切需要緊緊抓住“保主體”這個牛鼻子。◎辦法:解開本輪房地產(chǎn)困境的有效辦法就是——給錢,即國家一再強(qiáng)調(diào)的“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”。◎落地:現(xiàn)在,亟需打通“三支箭”的末端梗阻,健全金融機(jī)構(gòu)的容錯糾錯機(jī)制。注釋:①參照建筑行業(yè)B2B信息服務(wù)平臺百年建筑網(wǎng)調(diào)研報告數(shù)據(jù),截至2023年5月,全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%;參照克而瑞研究中心調(diào)研數(shù)據(jù),2022年末,32個典型城市的290個前期停工項目中,有126個仍處于停工狀態(tài)。②2 022 年 11月24日 ,“ 金融支持房地產(chǎn) 16條” ,《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,銀發(fā)〔 2 022 〕 2 54 號。③w ind 數(shù)據(jù)。本篇作者|劉德科|當(dāng)值編輯|李夢清主編|何夢飛|圖源|VCG加入超級會員暢學(xué)吳曉波頻道App全部房產(chǎn)、理財、金融課程點(diǎn)擊下圖▼立即加入

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